Właściciel chciał sprzedać za 680 000 zł, sprzedał za 735 000 — case study z Żabianki
Pan Marcin przyszedł do naszego biura z gotową ceną w głowie — 680 000 zł. Był przekonany, że to maksimum rynku dla jego 42-metrowego mieszkania na Żabiance. Nie wziął tej liczby z sufitu: przejrzał ogłoszenia podobnych mieszkań w okolicy i wyciągnął z nich średnią.
Dlaczego ceny z ogłoszeń wprowadzają w błąd
Ogłoszenie pokazuje, ile ktoś chce dostać, a nie ile ktoś zapłacił. To dwie różne liczby i potrafią się rozjeżdżać w obie strony. Dlatego zanim cokolwiek podpisałem, zrobiłem rzetelną analizę transakcji z ostatnich sześciu miesięcy w promieniu 500 metrów od budynku.
Analiza: co naprawdę działo się w promieniu 500 metrów
Okazało się, że podobne mieszkania — odpowiednio zaprezentowane — osiągają od 700 do 740 tysięcy złotych. Różnica między tym, co właściciel uznał za sufit, a realnym górnym pułapem rynku wynosiła kilkadziesiąt tysięcy. Warto dodać, o jakim mieszkaniu mówimy: trzy pokoje po generalnym remoncie zaprojektowanym przez architekta wnętrz, ósme piętro z ekspozycją wschodnią i południowo-zachodnią, widok na zieleń z każdego pokoju, wymieniona instalacja elektryczna i wodno-kanalizacyjna, komórka lokatorska w cenie.
Przygotowanie: lekki home staging i nowa sesja
Zaproponowałem lekki home staging i odświeżenie zdjęć. Przy mieszkaniu w tak dobrym stanie nie chodzi o metamorfozę, tylko o to, żeby zdjęcia oddały to, co widać na miejscu — światło, przestrzeń i widok z ósmego piętra.
Opis, który mówi do właściwego kupującego
Opis podkreślał potencjał mieszkania oraz bliskie położenie plaży i uczelni. Żabianka to jedna z najbardziej pożądanych lokalizacji w Gdańsku: 1400 metrów do plaży, około 450 metrów do przystanku tramwajowego, w pobliżu AWF, Uniwersytet Gdański, Politechnika Gdańska i GUMED, a w promieniu 2,5 kilometra biurowce Alchemia i Olivia Centre. To nie jest ozdobnik w ogłoszeniu — to lista powodów, dla których konkretne grupy kupujących szukają właśnie tutaj.
Efekt: 735 000 zł zamiast 680 000
Ogłoszenie wywołało duże zainteresowanie: jedenaście zapytań w pierwszym tygodniu, pięć prezentacji, dwie oferty zakupu. Pan Marcin sprzedał mieszkanie za 735 000 zł — o 55 000 zł więcej, niż zakładał na starcie. Prowizja była w tej transakcji jego inwestycją, a nie zbędnym wydatkiem.
Zanim ustalisz cenę na podstawie ogłoszeń sąsiadów, sprawdźmy razem, co naprawdę zadziało się w Twojej okolicy.
Od siedmiu lat prowadzi transakcje na gdańskim rynku. Opiera rozmowę o cenie na cenach transakcyjnych z sąsiedztwa, a nie na cenach z ogłoszeń.
Porozmawiaj z Łukaszem o swoim mieszkaniu
Masz pytania po lekturze albo myślisz o sprzedaży w Gdańsku? Napisz — Łukasz odezwie się osobiście. Konsultacja jest bezpłatna i bez zobowiązań.
Bezpośrednio do Łukasza: 503 730 373 · lukasz@ciecioranieruchomosci.pl
Łukasz oddzwoni w ciągu godziny.
Cena życzeniowa vs rynkowa — jak nie utknąć na portalach i uratować zysk ze sprzedaży?
„Syndrom za wysokiej ceny” nie zawsze wynika z chciwości — czasem to emocje, czasem stare dane. Jak to napr…
Jak samodzielnie wycenić mieszkanie w Gdańsku? Błędy, które kosztują tysiące
Cena ofertowa z portali a realna cena transakcyjna to dwie różne liczby. Jak uniknąć błędów, które kosztują…
Trudne negocjacje z kupującym — jak nie dać zbić ceny za swoje mieszkanie?
Pierwszy kupiec to ulga, ale i moment największej presji. Jak rozmawiać, żeby obronić wycenę i nie oddać mi…