Sprzedaż po miesiącach stagnacji — case study mieszkania na Zaspie

Punkt wyjścia: 2 pokoje, które „oparzyły się” rynkiem

Właściciel zgłosił się do nas po ośmiu miesiącach samodzielnych prób. Przedmiotem sprzedaży było dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 48 m² na drugim piętrze w bloku z wielkiej płyty. Lokal miał ogromny potencjał: widok na zieleń, świetny rozkład, czystą sytuację prawną. Mimo to przez ponad pół roku właściciel nie otrzymał ani jednej poważnej oferty.

Diagnoza: dlaczego się nie sprzedawało?

Złożyły się na to trzy rzeczy. Po pierwsze, przestrzelona cena na start — właściciel ustalił ją zbyt wysoko, sugerując się najbardziej optymistycznymi ofertami z portali, i nie uwzględnił, że mieszkanie wymagało odświeżenia łazienki oraz dostosowania instalacji. Po drugie, zdjęcia ukazujące „codzienność”: fotografie zrobione smartfonem w pochmurny dzień, z prywatnymi rzeczami w kadrze, optycznie pomniejszały pokoje. Po trzecie, brak rzutu i suchy opis — kupujący nie byli w stanie wyobrazić sobie funkcjonalności układu, bo opis ograniczał się do parametrów i odległości do morza.

To klasyczny zestaw błędów, który szczegółowo rozkładamy w tekście o tym, dlaczego mieszkanie się nie sprzedaje.

Krok 1: realna cena ofertowa oparta na faktach

Przeanalizowałem ostatnie transakcje notarialne podobnych dwupokojowych lokali na Zaspie i sąsiednim Przymorzu. Zaproponowałem właścicielowi start z poziomu 6% powyżej ceny rynkowej wynikającej z analizy — stawkę skalkulowaną tak, by zostawić bezpieczny bufor do rozmów, a jednocześnie od razu pozycjonować mieszkanie w filtrach osób z realnym budżetem. Jak podejść do wyceny krok po kroku, opisujemy tutaj.

Krok 2: home staging i nowa sesja zdjęciowa

Zamiast kosztownego remontu łazienki skupiliśmy się na optycznym powiększeniu i rozjaśnieniu przestrzeni. Usunęliśmy zbędne meble i prywatne pamiątki, dodaliśmy neutralne, jasne tekstylia, zamówiliśmy profesjonalnego fotografa wnętrz (sesja szerokim kątem w pełnym słońcu) i stworzyliśmy czytelny rzut 2D z propozycją aranżacji.

Krok 3: szeroki marketing i otwarta współpraca

Oferta ruszyła jako zupełnie nowa na rynku. Nie ograniczyliśmy się do biernego czekania — od razu udostępniłem ją w sieci współpracy z innymi trójmiejskimi agentami, dzięki czemu informacja o lokalu trafiła bezpośrednio do ich klientów szukających 2 pokoi na Zaspie.

Efekt: transakcja zamknięta w 18 dni

Reakcja rynku przerosła oczekiwania właściciela. W ciągu pierwszego tygodnia przeprowadziliśmy 6 prezentacji — każda z klientem, który miał już zweryfikowaną zdolność kredytową lub gotówkę. Mieszkanie sprzedało się osiemnastego dnia od startu kampanii, a finalna cena była praktycznie równa naszej nowej cenie ofertowej. Biorąc pod uwagę 8 miesięcy wcześniejszego opłacania czynszu za puste mieszkanie, właściciel zyskał znacznie więcej, niż gdyby dalej czekał z przestrzeloną ceną.